Loyer moyen appartement Maroc 2026 – Guide complet pour locataires et investisseurs

Vue d’ensemble du marché locatif en 2026

En 2026, le secteur locatif marocain se caractérise par une dynamique contrastée : les grandes métropoles affichent des hausses de loyers soutenues, tandis que certaines villes secondaires voient leurs prix se stabiliser voire reculer légèrement. L’inflation modérée (environ 3,2 % sur l’année) et la reprise du tourisme ont alimenté la demande, surtout pour les biens meublés situés à proximité des zones d’activité.

Le loyer moyen d’un appartement de deux pièces, non meublé, se situe aujourd’hui entre 5 500 MAD et 7 200 MAD par mois, selon la localisation et le standing. Cette fourchette reflète la diversité du territoire marocain, où le coût de la vie varie sensiblement d’une région à l’autre.

Variations géographiques : focus sur les principales villes

Les différences de prix entre les agglomérations sont souvent plus marquées que l’on ne le pense. Voici un tableau synthétique qui résume les fourchettes de loyers mensuels (en MAD) pour un appartement de deux pièces, meublé et non meublé, en 2026.

Casablanca demeure la ville la plus onéreuse, notamment dans les quartiers d’affaires comme Ain Sebaa ou le quartier du Lac. Rabat, capitale administrative, suit de près grâce à la concentration d’institutions publiques et d’ambassades. Marrakech, bien que très touristique, propose des loyers plus abordables hors zone médina, tandis que Tanger bénéficie d’une attractivité croissante liée à son port et à la zone franche.

Exemple de vie quotidienne

Imaginez Samir, un jeune ingénieur qui vient d’obtenir un poste à la Société Générale à Casablanca. Il recherche un deux-pièces meublé à proximité de la gare Casa‑Port. Après plusieurs visites, il signe un bail à 9 200 MAD par mois, incluant le mobilier, l’internet et la place de parking. Deux mois plus tard, son collègue Ahmed, qui travaille à Rabat, trouve un appartement non meublé à 6 400 MAD, mais doit ajouter 1 200 MAD pour le mobilier et les frais d’agence. Ces anecdotes illustrent la façon dont le type de bien et la localisation influencent le budget final.

L’écart entre meublé et non meublé

En 2026, la prime de meublé oscille entre 15 % et 30 % du loyer de base, selon le niveau de finition et les services annexes (internet, ménage, sécurité). Les raisons de ce supplément sont multiples :

• Le gain de temps pour le locataire qui n’a pas à s’occuper du déménagement de meubles.
• La demande accrue des expatriés et des cadres en mission courte.
• La possibilité pour le propriétaire de proposer des services additionnels (conciergerie, entretien).

Dans les zones touristiques comme Marrakech Médina ou Agadir La Corniche, les appartements meublés peuvent même atteindre une majoration de 35 % en haute saison.

Impact du nombre de pièces

Le nombre de pièces reste le critère le plus intuitif pour estimer le loyer. Voici une fourchette indicative pour chaque type de logement, toujours en 2026 et pour un appartement non meublé :

• Studio : 3 200 – 4 500 MAD
• 2 pièces : 5 500 – 7 200 MAD
• 3 pièces : 7 800 – 10 500 MAD
• 4 pièces et plus : 11 000 – 15 000 MAD (principalement dans les quartiers haut de gamme)

Ces valeurs varient toutefois en fonction du standing (standard, moyen, haut de gamme) et de la localisation exacte.

Facteurs déterminants du prix du loyer

Plusieurs variables s’entremêlent pour fixer le tarif d’un bail. Voici les critères les plus influents, présentés sous forme de tableau synthétique :

Un appartement situé dans le quartier Gauthier à Casablanca, avec finition haut de gamme, parking privé et ascenseur, verra son loyer majoré d’environ 30 % par rapport à un bien similaire dans une zone périphérique moins prisée.

Tendances du marché locatif en 2026 et perspectives à court terme

Les indicateurs de 2026 montrent trois grandes tendances :

1. Digitalisation des démarches locatives : la plupart des agences utilisent des plateformes en ligne pour la signature électronique des baux et le paiement des loyers, ce qui accélère le processus et réduit les frais d’agence.
2. Montée en puissance du co‑habitat : les colocations, notamment parmi les étudiants et les jeunes professionnels, gagnent du terrain dans les villes universitaires comme Fès et Meknès. Les loyers par tête diminuent, mais la demande globale reste élevée.
3. Pression sur l’offre de logements neufs : les projets de construction se concentrent sur les zones périphériques de Casablanca et Rabat, où les terrains sont plus abordables. Cette offre devrait commencer à se refléter dans les prix d’ici 2027.

À moyen terme (2027‑2028), on anticipe une légère hausse de 3 % à 5 % des loyers, surtout dans les villes où l’offre reste insuffisante face à la demande croissante des expatriés et des travailleurs du secteur technologique.

Exemples concrets de budgets locatifs

Pour aider le lecteur à se projeter, voici trois scénarios typiques :

• Étudiant à Fès : recherche un studio non meublé à 3 800 MAD, proche de l’université. En ajoutant les charges (eau, électricité) d’environ 400 MAD, le budget mensuel s’élève à 4 200 MAD.
• Jeune couple à Rabat : opte pour un deux‑pièces meublé dans le quartier Agdal, à 8 200 MAD. Le loyer comprend le mobilier, le ménage hebdomadaire et un emplacement de parking.
• Expatrié à Casablanca : choisit un trois‑pièces haut de gamme dans le quartier Anfa, avec vue sur l’océan, pour 13 500 MAD. Le prix inclut la sécurité 24 h/24 et un service de conciergerie.

FAQ – Questions fréquentes

Quel est le loyer moyen d’un appartement au Maroc en 2026 ?

Le loyer moyen d’un appartement de deux pièces, non meublé, se situe entre 5 500 MAD et 7 200 MAD par mois, avec des variations importantes selon la ville et le quartier.

Quelle ville est la plus chère pour louer un appartement ?

Casablanca reste la ville la plus onéreuse, suivie de près par Rabat. Les quartiers les plus prisés (Anfa, Ain Sebaa, Agdal) affichent les loyers les plus élevés.

Les loyers ont-ils augmenté en 2026 par rapport à 2025 ?

Oui, la plupart des grandes agglomérations ont connu une hausse moyenne de 4 % à 6 % en 2026, principalement due à l’inflation et à la demande accrue des expatriés.

Est‑ce plus rentable de louer meublé ou non meublé ?

Le meublé génère un loyer plus élevé (15 % à 30 % de plus), mais implique des coûts d’entretien plus importants pour le propriétaire. Pour le locataire, le meublé est souvent plus pratique, surtout pour les séjours de courte durée.

Quel budget prévoir pour louer un appartement décent au Maroc ?

Un budget raisonnable dépend de la ville :

• Casablanca : 7 000 – 10 000 MAD pour un deux‑pièces meublé.
• Rabat : 6 000 – 9 000 MAD pour un deux‑pièces meublé.
• Marrakech : 5 500 – 8 000 MAD pour un deux‑pièces meublé.
• Villes secondaires (Agadir, Fès, Meknès) : 4 500 – 6 500 MAD pour un deux‑pièces meublé.

Ces fourchettes incluent les charges courantes (eau, électricité, internet) lorsqu’elles sont intégrées au bail.